Das passende Haus gefunden und dann – wie geht´s weiter?

By | 23. Februar 2016

Das passende Haus gefunden und dann – wie geht´s weiter?

Wenn man in einer Großstadt wohnt, gibt es einen “Verkäufer”-Markt, damit ist gemeint, wer ein Haus verkaufen will, wird viele Interessenten haben und kann sich den aussuchen, der am schnellsten zahlt oder den besten Preis macht. In Regionen, wo es zB. weniger Arbeitsplätze/Industrie gibt, kann es dagegen eher ein “Käufermarkt” sein, d.h. der Käufer hat mehr gefühlte Macht und kann sich sein künftiges Haus aussuchen.

Wenn man nun aber den ersten Fall hat, also ganz viele Menschen ein Haus suchen, dann wird es schon manchmal sehr schwer. Erstmal muss man überhaupt das passende finden, was durchaus Monate dauern kann, aber dann will man ja auch zum Zug kommen.

Daher sollte vorher also schon klar sein, wieviel Haus man sich leisten kann. Die oft erwähnten 30% Eigenkapital sind nach wie vor ein guter Rat, denn es kommen schon zwischenzeitlich einige Kosten auf einen zu (Gerichtskosten für Auflassung) oder vielleicht doch eine Teil-Barzahlung an den Verkäufer, so dass es den ganzen Prozess “Hauskauf & Finanzierung” doch etwas vereinfacht.

Nun haben Seie also das Wunsch-Objekt gefunden und sogar einen Termin beim Verkäufer bekommen, weil Sie gleich nach Erscheinen der (Web-)Anzeige angerufen haben. Dazu sollte man sich in den einschlägigen Immo-Börsen eine eMail-Benachrichtigungsfunktion einstellen. Dann bekommt man gleich eine eMail wenn ein neues Objekt gefunden wurde, welches den eigenen, vorher definierten Wünschen, entspricht.

Dann schnell anrufen und einen Termin ausmachen. Wenn man Pech hat, findet der Termin gemeinsam mit anderen statt, daher ggf. einige Minuten vorher da sein, um schonmal Kontakt herzustellen, oder versuchen, länger zu bleiben als die anderen, oder zumindest irgendwie positiv in Erinnerung zu bleiben. Wenn bei der Besichtigung klar wird, dass dieses Objekt passt, dies deutlich sagen.
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Nun kommt der zeitkritischste Teil: man will dem Verkäufer ja eine verbindliche Zusage geben, aber dafür braucht man erstmal die verbindliche Zusage einer Finanzierung. Und die bekommt man erst, wenn zahlreiche Unterlagen vorliegen. Da brauchen Sie wirklich Geduld und gute Vorlagen, welche Unterlagen notwendig sind.

Im Wesentlichen geht es ja um Sie & Ihre Einkünfte und um das Haus/Wohnung und dessen Zustand. Daher werden gebaucht: Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate (bei 2 Finanzierenden von beiden), evtl. Steuerbescheid des letzten Jahres (je nach Bank), Unterschrift zur Schufa-Einholung, sonstige Belastungen/Raten/Kredite/Unterhalt usw.

Zum Objekt braucht man dann die Flurkarten (wo liegt das Haus/Grundstück), Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes, Baubeschreibung, Raumskizzen, mind. 2 Fotos von aussen, usw usf. Und im Prinzip sollte man gleich beim Ersttermin, wenn das Objekt gefällt, dem Verkäufer klar sagen können, was man da alles braucht und warum. Vielleicht also vorher einen entsprechenden Ausdruck erstellen, auf dem man auch gleich die eigenen Kontaktdaten angibt. Auch so kann man gut in Erinnerung bleiben.

Dann geht es weiter, hat man alle Unterlagen zusammen, bleibt noch die Frage, wo/welche Bank finanziert. Hier sollte man unbedingt mehrere Gespräche mit mehreren Banken suchen, auch wenn das wieder Zeit kostet. Selbst die eigene Hausbank, die einen kennt, braucht immer etwas, da meist an einem zentralen Standort DER Spezialist für Baufinanzierungen sitzt, der dann eine ganze Region abdeckt. Auch die Online-Banken brauchen am Ende Papier.

 

Daher bietet es sich zum Beispiel an, einen freien Baufinanzierungsvermittler vor Ort zu suchen, der einem einen Überblick über die aktuellen Konditionen gibt und weiß, welche Bank auch schnell ist. So ist es durchaus möglich, erstmal ein “schnelles” Angebot bei einer Bank einzuholen, von der der Fachmann weiß, dass sie schnell ist, aber vielleicht nicht die günstigste Bank ist. Wenn man von dieser aber eine Zusage hat, kann man nun wieder mit dem Verkäufer reden und sogar schon an den Notar-Termin denken. Doch auch wenn es alles schnell gehen soll, denken Sie daran: besichtigen Sie auf jeden Fall mehrmals, schauen Sie sich auch von außen das Umfeld öfter in Ruhe an und bleiben Sie einfach auf diesem Wege auch in regelmäßigem Kontakt mit dem Verkäufer.

Wenn dann die Finanzierungszusage einer Bank vorliegt, kann konkret der Notartermin angegangen werden. Entweder hat der Verkäufer noch einen guten Notar an der Hand, falls sein eigener Kauf keine 40 Jahre zurück liegt, oder der Käufer kann einen vorschlagen. Durch diesen lässt man den Vertragsentwurf machen, den dann vorab beide Seiten inhaltlich oprüfen und ggf. abändern lassen. Zu diesem Zweck braucht der Notar auch einen Grundbuchauszug, den er sich aber meist elektronisch direkt zieht. Aber auch die finanzierende Bank will oft schon den Grundbuchauszug alleine für die Anfrage, so dass es sich anbietet auch hierzu im Vorfeld vom Verkäufer eine schriftliche Genehmigung geben zu lassen, diesen einholen lassen zu dürfen.

Beim Notar ist es dann nett, Kaffee & Kekse, man bekommt den Vertrag vorgelesen und muß den Personalausweis dabei haben. Auch die steuerliche ID (Identifikationssnummer) wird mittlerweile abgefragt, so dass man diese am besten auch mitnimmt.

Und dann nimmt alles seinen Lauf. Ab dann kommt regelmäßig Post, vom Notar, vom Gericht und eine Rechnung ist auch immer dabei. Idealerweise wurde bis dahin nun auch schon der Vertrag mit der Finanzierenden Bank gemacht, dann kann gleich beim Notar im Anschluss an den eigentlichen Verkauf noch die “Grundschuldbestellung” für die neue Bank gemacht werden. Sollte das mal nicht zeitlich klappen, muss man eben ein 2. Mal zum Notar. Am Preis ändert dies normalerweise nichts, man bezahlt in der Summe eh ca. 1,5% des Kaufpreises.

Vor der eigentlichen Auszahlung durch die Finanzierende Bank sind dann noch kleinere Hürden gesetzt. Auf jeden Fall muss die Bank im Grundbuch stehen (eben beschriebene Grundschuld-Bestellung) und mittlerweile muss noch eine Fotodokumentation vom Zustand des Hauses erstellt werden, d.h. es kommt ein externer Gutachter, der von innen Fotos machen wird und die Lage des Hauses (Einkaufsmöglichkeiten, Kiga, Schule, Strassenverkehr,usw usf) beurteilt. Oftmals kann das zeitlich auch sein, dass dieser Gutachter erst kommt, wenn man längst den Finanzierungsvertrag unterschrieben hat und damit da am Ende nichts “platzt”, sollte also immer schön die Wahrheit über das Objekt gesagt werden.

Die Lage und Potential des Hauses entscheidet nämlich durchaus darüber, ob man nicht vielleicht 0,0x% spart oder mehr zahlt. Bei 20 Jahren Laufzeit also einige Tausende Euro.

All dies erfordert also Geduld und starke Nerven. Man sollte neben dem engen Kontakt zum Verkäufer auch einen guten Draht zur finanzierenden Bank haben, damit man kleinere Rückfragen direkt und unkompliziert klären kann.

Final erfolgt dann die Schlüsselübergabe und der Umzug kann beginnen. Und nicht vergessen: in den nächsten Wochen kommen noch einige Rechnungen, daher das Konto gut pflegen….

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