Immobilienfinanzierung

Im Gegensatz zu anderen Formen der Finanzierung ist die Immobilienfinanzierung ein besonders umfassendes und komplexes Feld. Insbesondere Verbraucher leiden hier oftmals unter der scheinbaren Undurchsichtigkeit des Themenfeldes. Unter dem technischen Begriff der Immobilienfinanzierung versteht man zunächst Finanzprodukte, die der Finanzierung des Kaufs von Immobilien dienen.

Auf den ersten Blick leuchtet der Unterschied, der eine selbstständige Klassifizierung und Abgrenzung erlauben würde, nicht unmittelbar ein. Vielmehr erscheint die begriffliche Abgrenzung vom normalen Kredit zunächst unsinnig. Indes bestehen im weiten Themenfeld der Immobilienfinanzierung zahlreiche Eigenheiten, die eine selbstständige Behandlung des Themas rechtfertigen und im Ergebnis zu zahlreichen Besonderheiten der Rechts- und Finanzmaterie führen.

So zeichnet sich die typische Immobilienfinanzierung zunächst durch ein ganz besonders hohes Finanzierungsvolumen aus. Denn Kaufpreise für Immobilien sind regelmäßig enorm hoch, was sich zwingend auch auf die finanzierte Summe auswirken muss. Im Ergebnis sind damit die im Rahmen der Immobilienfinanzierung finanzierten Summen so hoch, dass gewisse Besonderheiten der Immobilienfinanzierung bestehen. So können die auf diese Weise finanzierten Summen im Gegensatz zum gewöhnlichen Kredit nicht in nur wenigen Monaten zurückgezahlt werden. Die Laufzeiten typischer Immobilienfinanzierungen belaufen sich demnach nicht selten auf einige Jahrzehnte.

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Aus diesem Grund hat der Finanzierungsgeber, gerade auch vor dem Hintergrund der Höhe der finanzierten Summe, ein enormes Interesse an der vollständigen Tilgung dieser finanzierten Summe. Dieses Interesse ist naturgemäß wesentliche stärker als das des Finanzierungsgebers bei einem gewöhnlichen Kredit. Daher können die hier entwickelten Vorsichtsmaßnahmen oder Prüfungsinstitute, wie etwa die Bonitätsprüfung und die Schufa Auskunft, alleine nicht ausreichen. Vielmehr muss dem Finanzierungsgeber eine über die bloße Prüfung der Bonität des Finanzierungsnehmers hinausgehende Sicherheit ermöglicht werden. Aus diesem Grund hat die Praxis das rechtliche Institut der dinglichen Sicherung errichtet.

Ziel einer solchen dinglichen Sicherung der finanzierten Summe ist es, dem Finanzierungsgeber eine starke Rechtsposition an die Hand zu geben, mit der er seine Forderungen aus dem Finanzierungsverhältnis befriedigen kann. Davon profitiert im weiteren Sinne auch der Finanzierungsnehmer, da der Finanzierungsgeber die durch die dingliche Besicherung ermöglichte Sicherheit etwa in Gestalt geringer Zinsen an den Finanzierungsnehmer weitergeben kann. Demgemäß wären ohne dingliche Sicherungen gewöhnliche Immobilienfinanzierungen mit etwa einem Jahrzehnt Vertragslaufzeit kaum finanzierbar.

Die angesprochene dingliche Sicherheit erhält der Finanzierungsgeber in der Praxis durch die Bestellung eines dinglichen Rechts an der finanzierten Immobilie. Obwohl diese grundsätzlich uneingeschränkt im Eigentum des Käufers, beziehungsweise des Finanzierungsnehmers, steht, hat der Finanzierungsgeber also ein sehr beschränktes dingliches (Eigentums-) Recht an der Immobilie. Dieses Recht ist beschränkt auf die Zwangsvollstreckung der Immobilie und kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Finanzierungsnehmer gegen vertragliche Pflichten verstößt, er also insbesondere nicht die geschuldeten Tilgungszahlungen erbringt.

In diesem Fall ist der Finanzierungsgeber berechtigt, seine so entstandenen Forderungen aus der Immobilie selber zu befriedigen, da der Finanzierungsnehmer eine entsprechend hohe Summe nur in den seltensten Fällen leisten kann.

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