Vollfinanzierung

Zu einer Immobilienfinanzierung sollte als Baustein neben den Darlehen auch das Eigenkapital gehören. Meist erwarten die Banken eine Quote von 15 – 20% der Finanzierungssumme. Ist seitens der Käufer kein Eigenkapital vorhanden, finanzieren die Kreditinstitute die Immobilie zuweilen auch in voller Höhe. An einem Immobilienkauf verdienen viele Personen und Behörden mit. Den Großteil der Finanzierungssumme erhält der Verkäufer. Aber auch der Notar, das Grundbuchamt und die Kommune erhalten einen Anteil. Die Höhe orientiert sich am Kaufpreis. Wird die Immobilie durch einen Makler vermittelt, erhält auch dieser eine Provision.

Alles in allem muss ein Käufer damit rechnen, dass er bis zu 10% der Kaufsumme für die Immobilie an Erwerbsnebenkosten zu zahlen hat. In den meisten Fällen kann der Käufer diese Kosten aus dem Eigenkapital finanzieren, das generell mindestens 15% der zu finanzierenden Summe betragen sollte. Es kommt jedoch vermehrt vor, dass Immobilienkäufer gar kein Eigenkapital zum Kauf einer Immobilie nachweisen können, sodass die Immobilie zu 100% durch die Banken finanziert werden muss. In diesen Fällen sprechen die Banken dann von einer Vollfinanzierung.

Allerdings hat eine Vollfinanzierung für einen Immobilienerwerber gewisse Nachteile. Denn dadurch, dass die Banken ihm die Immobilie quasi über Wert finanzieren, sehen sie in der Vollfinanzierung ein gewisses Risiko. Dieses Risiko wird in der Regel so abgedeckt, dass die Zinsen für die jeweiligen Darlehen um einige zehntel Prozentpunkte höher sind, als wenn das Objekt nur zu 75 oder 80% finanziert wird. Der Kreditnehmer muss bei einer Vollfinanzierung jedoch darauf achten, dass dieser “Risikozuschlag” nach der Zinsbindungsphase nicht erneut wieder erhoben wird. Denn dafür besteht kein Grund, ist doch in den Jahren bereits ein Teil der Tilgung erfolgt.

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Um die Folgen einer Vollfinanzierung für die Banken möglichst gering zu halten, bestehen sie zumeist darauf, dass der Kreditnehmer für die Finanzierung zusätzlich eine Risikolebensversicherung abschließt und diese sogleich an die Bank abtritt. Zwar haben die Banken für den Fall, dass der Kreditnehmer stirbt, als Sicherheit noch die Immobilie, die sie notfalls im Wege der Zwangsversteigerung veräußern können. Doch ist den Kreditinstituten klar, dass sie bei einem solchen Verfahren in der Regel nicht den Preis werden erzielen können, den die Immobilie beim Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte.

Ein Verkauf der Immobilie ist auch das Hauptargument was gegen eine Vollfinanzierung spricht. Denn für den Fall, dass das Objekt aus welchen Gründen auch immer nach einigen Jahren verkauft werden muss, läuft der Immobilienbesitzer Gefahr, dass er für seine Immobilie einen derart hohen Verkaufserlös erzielen muss, den der Markt in dem Moment nicht hergibt, damit die Kredite vollständig abgelöst werden können. Anderenfalls läuft er Gefahr, den Restsumme entweder in die Finanzierung einer neuen Immobilie mit einfließen zu lassen oder durch einen wesentlich teureren Privatkredit abzuzahlen.